Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El pasado 5 de junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley de Flexibilización y Fomento del Alquiler, Ley 4/2013 de 4 de junio, que entraba en vigor dos días después, el 6 de junio. La Ley 4/2013 modifica la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (la conocida como LAU) de 24 de noviembre de 1994, y tiene por objetivo fundamental agilizar y flexibilizar el mercado del alquiler de inmuebles, equilibrando las necesidades de alquiler de viviendas, por un lado, y las garantías de los arrendadores, por otro, en especial el cobro efectivo de sus rentas.

El Legislador considera que el mercado inmobiliario español posee una alta tasa de propiedad con un parque de más de 3 millones de casas vacías, y un débil mercado del alquiler (17%) muy lejano al 30% que tiene la Unión Europea de media. No es un mercado fluido ni equilibrado, connotando una serie de consecuencias, entre ellas a ojos del legislador, un obstáculo claro a facilitar la movilidad laboral y la emancipación de la juventud. Tampoco una visión excesivamente garantista respecto al inquilino protege al límite los derechos del arrendador.

En resumen, los arrendatarios se enfrentan a un mercado del alquiler de viviendas insuficiente, nada competitivo y muy poco estandarizado y profesionalizado. Por parte de los intereses del arrendador, su miedo a no disponer del bien propietario llegado el caso o a tener que asumir el alojamiento de inquilinos que no satisfacen sus cuotas hasta que se resuelva judicialmente la situación, limita la oferta de inmuebles en un mercado muy rígido y lleno de agravios comparativos (“contratos de vivienda de renta antigua”).

Siete modificaciones sobre la LAU

A continuación, examinaremos algunas de las principales novedades introducidas en el régimen de arrendamientos urbanos por la Ley 4/2013 de 4 de junio de 2013. Como se dijo, esta reforma de la Ley pretende articular y flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición de sus casas y la fiscalidad de sus rentas.

En cuanto a su estructura, esta Ley tiene tres artículos, el primero modifica en profundidad la Ley de Arrendamientos Urbanos; el segundo retoca la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios; y el tercero crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Como en otros casos que buscan la generalidad y la oportunidad política, quizás hubo alguna decepción en ciertos colectivos que esperaban de la reforma mucho más. Así, las principales modificaciones en cuanto a los contratos de arrendamiento urbano, en especial a arrendamiento de viviendas, van dirigidas a:

1. Reforzar la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes contratantes, también en arrendamientos de vivienda (título II de la Ley). Se fortalece especialmente la prioridad en la libertad de pactar de las partes, arrendador y arrendatario, dando prioridad absoluta a la voluntad de los contratantes aplicable a contratos futuros. Así, podrán pactar la actualización de la renta según decidan (que ahora se realiza por defecto con arreglo al IPC), o la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (que ahora es un derecho irrenunciable del arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años), o suspender el pago de la renta del contrato cuando el arrendatario acometa obras, por el tiempo que pacten.
2. Reducir la duración de las prórrogas, tanto obligatorias como tacitas, prácticamente a la mitad. Se modifica la duración del arrendamiento, reduciéndose el plazo de prórroga obligatoria de los 5 años antes establecido, al de 3 años. Respecto de la prórroga tácita, ésta también se reduce de los 3 años que establece la LAU a 1 año. Si al término de dichos plazos, no hay comunicación por parte de ninguno de los dos con al menos 30 días de antelación, el contrato se prorrogará automáticamente por un año más, no por tres como se decía en la LAU.
3. Facilitar la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente. Se modifican los supuestos previstos en el artículo 9 de la LAU en los que el arrendador puede recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente sin necesidad de pacto expreso en el contrato como venía ocurriendo en el régimen anterior. A estos efectos, sólo se establece la condición de que haya transcurrido un año de duración del contrato y que el arrendador comunique al arrendatario la necesidad de recuperar la vivienda con al menos 2 meses de antelación. La posibilidad de recuperar su casa está prevista para el caso de que el arrendador necesita la vivienda no sólo para él, sino también para sus familiares de primer grado, o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.
4. Facilitar el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. La anterior redacción de la LAU sólo permitía al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento de vivienda cuando se tratase de un contrato de duración superior a los 5 años una vez transcurrido dicho período y el arrendatario comunicara su voluntad de desistir con al menos 2 meses de antelación. La Ley 4/2013 de 4 de junio, modifica el artículo 11 de la LAU de forma que el arrendatario puede desistir del contrato de alquiler de vivienda una vez haya transcurrido al menor 6 meses del contrato y siempre que lo comunique a arrendador con una antelación mínima de 30 días. Se mantiene la posibilidad de que las partes pacten para el caso de desistimiento una indemnización a favor del arrendador (lo habitual, un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir).
5. Agilizar los plazos en casos de impago, mediante la reforma de la ley de enjuiciamiento civil, especialmente en procedimientos de desahucio. Esta reforma plantea articular que el secretario judicial, en lugar del juez, fije fecha de lanzamiento si el inquilino no se opone o paga en diez días. Esto se ha traducido por desahucio exprés, pero el atasco de los juzgados de las grandes ciudades no invita a tal rapidez. Siempre que así se señale en el contrato de alquiler de casas, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario. Es por ello que se articula ahora un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
6. Respetar los principios hipotecarios, de tal modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, mejorando la seguridad jurídica del arrendatario. Con esta reforma, si el contrato no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino dejará la vivienda en caso de que cambie de manos o el dueño la pierda, por ejemplo, por impago de la hipoteca. Antes el nuevo propietario o el banco continuaban con el inquilino hasta la finalización del contrato de alquiler. En cambio, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la casa arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita), pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato de arrendamiento de la vivienda.
7. Aplicabilidad y vigencia de la ley 4/2013 de 4 de junio: se articula que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Flexibilización y Fomento del Alquiler, esto es, los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, seguirán rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable en dicha fecha, por tanto, la Ley 4/2013 no tiene eficacia retroactiva.

Casos específicos del contrato de vivienda, más a fondo:

• Alquilados cuya vivienda ha sido objeto de venta por parte del dueño a un tercero, incluidos locales comerciales. La Ley 4/2013 de 4 de junio, establece un régimen diferente para los arrendamientos dependiendo de que hayan sido inscritos o no en el Registro de la Propiedad. En el caso de los contratos de arrendamiento que no figuren inscritos en el Registro de la Propiedad, éstos no podrán surtir efectos frente a los terceros adquirentes que sí inscriban su derecho en el Registro de la Propiedad. Además, el tercer adquirente de la vivienda que reúna los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no podrá ser perjudicado por la existencia de un contrato de arrendamiento que no figure inscrito.
• Alquilados de temporada en pisos destinados a apartamentos turísticos. Se aprovecha la reforma de la LAU para excluir al alojamiento privado para el turismo de su ámbito, pues estima que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos. Será regulado por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufren modificación, y cuyas rentas opacas no eran siempre declaradas.
• Alquilados que no pueden pagar su cuota. Justifica la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la necesidad de introducir cambios en los desahucios. Hasta ahora, no cabía señalar el lanzamiento mientras no se supiera si la vista se había celebrado o no. Con la reforma, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento. Se observa que no se tiene en cuenta en la Ley el que el arrendatario se encuentre o no en una situación de posible exclusión social, frente a los derechos del arrendador.

AVISO: El presente texto tiene carácter genérico y naturaleza meramente orientativa e informadora sin que constituya opinión profesional ni asesoramiento jurídico por lo que en ningún caso su autor se responsabiliza de las consecuencias favorables o desfavorables de acciones basadas en el mismo.